Uitzonderingen op de renovatieplicht, akte per akte

Kort samengevat

De renovatieplicht geldt bij een notariële akte die de volle eigendom van een woning of appartement met EPC-label E of F overdraagt (verkoop, ruil, schenking, inbreng in een rechtspersoon) en bij het vestigen of overdragen van een opstalrecht of erfpacht. Wie zo'n woning verwerft, moet binnen 6 jaar na de akte label D halen. Een erfenis, de overdracht van enkel vruchtgebruik of enkel naakte eigendom, een share deal of een fusie valt er niet onder. Sinds 1 september 2026 zijn er twee nieuwe uitzonderingen: de verkoop, ruil of schenking van een deel van de woning tussen gehuwden of wettelijk samenwonenden die er allebei blijven wonen, en onteigening via de bevoegde overheidsdiensten. Daarnaast zijn sommige gebouwen vrijgesteld: woningen die binnen 6 jaar worden gesloopt en beschermd of vastgesteld erfgoed.

Om te onthouden Een uitzondering doet een lopende renovatieplicht niet vervallen. Erft u een woning waarvoor de vorige eigenaar nog moest renoveren, dan neemt u zijn verplichting over binnen de resterende termijn.

Wanneer geldt de renovatieplicht wél?

De basisregel staat in art. 11.2/2.1 van het Energiedecreet (versie van kracht sinds 1 september 2026) en art. 9.3.4 van het Energiebesluit (versie van kracht sinds 1 september 2026). De plicht ontstaat bij:

• een authentieke akte van verkoop, ruil, schenking of inbreng in een rechtspersoon in volle eigendom;
• het vestigen of overdragen van een opstalrecht of erfpacht;
• voor een eenheid die op het moment van de akte residentieel is en een EPC-label E of F heeft.

Drie punten die vaak verrassen, volgens vlaanderen.be (geraadpleegd op 10 oktober 2026):

1. Het aandeel speelt geen rol. Ook wie maar een percentage in volle eigendom verwerft, valt onder de plicht.
2. Het type transactie speelt geen rol. Een schenking telt even goed als een verkoop. Dat beantwoordt meteen de vraag rond "renovatieplicht schenking": ja, een schenking in volle eigendom van een woning met label E of F brengt de plicht mee, tenzij een van de uitzonderingen hieronder van toepassing is.
3. Ook een inbreng in een huwelijksgemeenschap valt eronder, voor zover die via notariële akte gebeurt en volle eigendom overdraagt.

Een vakantiewoning of tweede verblijf valt evengoed onder de plicht: domicilie of permanente bewoning is geen voorwaarde. Ook een woning die u verhuurt, moet de eis halen. Meer over het basisprincipe leest u op onze pagina over de renovatieplicht.

Overzicht per type akte

Stand 10 oktober 2026. Bronnen: art. 11.2/2.1 Energiedecreet (versie 1 september 2026), art. 9.3.5 Energiebesluit (versie 1 september 2026) en de pagina renovatieverplichting voor residentiële gebouwen op vlaanderen.be.

Wilt u snel weten wat dit voor uw akte betekent? De renovatieplicht-check hieronder houdt rekening met het type akte.

De twee nieuwe uitzonderingen sinds 1 september 2026

Het decreet van 27 februari 2026 (Belgisch Staatsblad 11 maart 2026, art. 36) heeft art. 11.2/2.1 van het Energiedecreet aangevuld. Het besluit van de Vlaamse Regering van 29 mei 2026 legde de inwerkingtreding vast op 1 september 2026.

Overdracht tussen partners

Er is geen renovatieplicht bij een verkoop, ruil of schenking tussen gehuwden of wettelijk samenwonenden van een deel van de woning waarin ze allebei hun hoofdverblijfplaats hebben en behouden. Typisch voorbeeld: één partner kocht de woning alleen en verkoopt of schenkt later de helft aan de andere partner, terwijl ze er samen blijven wonen.

Let op de voorwaarden in de tekst:

• het gaat om een deel van de woning, niet om de volledige eigendom;
• het moet gaan om gehuwden of wettelijk samenwonenden, niet om feitelijk samenwonenden;
• beiden moeten er hun hoofdverblijfplaats hebben en behouden;
• de tekst noemt verkoop, ruil en schenking, niet de inbreng in een rechtspersoon.

De nieuwe uitzondering geldt sinds 1 september 2026. Voor een akte die vóór die datum werd verleden, geldt de vorige versie van het artikel: vraag uw notaris hoe dat in uw geval uitvalt.

Onteigening

Wordt een woning onteigend en handelt het federaal comité tot aankoop van onroerende goederen of de dienst voor vastgoedtransacties van de Vlaamse Belastingdienst dat af, dan ontstaat er geen renovatieplicht voor de overheid die verwerft.

Scheiding en uit onverdeeldheid treden

Deze uitzonderingen bestonden al vóór 2026 (art. 11.2/2.1 Energiedecreet). Ze gelden enkel als alle betrokkenen natuurlijke personen zijn die al eigenaar zijn van de woning, en als minstens één van hen er zijn hoofdverblijfplaats heeft en behoudt.

Voorbeeld: twee ex-partners zijn elk voor de helft eigenaar. Bij de scheiding koopt de ene de helft van de andere en blijft er wonen. Dan is er geen renovatieplicht. Verkopen ze de woning samen aan een derde, dan heeft die koper wel een renovatieplicht.

Deze uitzonderingen gelden niet voor niet-residentiële gebouwen en niet tussen rechtspersonen (vlaanderen.be).

Erfenis: geen plicht, behalve als er al een liep

Een erfenis is geen verkoop, ruil, schenking of inbreng. Er ontstaat dus geen nieuwe renovatieplicht. Maar art. 11.2/2.1 Energiedecreet bepaalt dat een lopende verplichting overgaat op de erfgenaam of legataris, die dan binnen de resterende termijn het label moet halen dat de erflater moest halen.

Rekenvoorbeeld: erfenis tijdens een lopende termijn

• Uw vader kocht op 1 maart 2024 een woning met label F. Zijn termijn loopt 6 jaar (art. 9.3.4 Energiebesluit; de termijn van 6 jaar geldt sinds 1 januari 2026 ook voor lopende overdrachten).
• Einde van de termijn: 1 maart 2024 + 6 jaar = 1 maart 2030.
• U erft de woning in de loop van 2026. U moet dan vóór 1 maart 2030 label D halen. De erfenis zelf verlengt de termijn niet.

Opgelet: vlaanderen.be spreekt op dezelfde pagina nog over een "5-jarige looptijd" bij erfenis. Dat is een overblijfsel van de oude regel. De geconsolideerde tekst van art. 9.3.4 Energiebesluit spreekt sinds 1 januari 2026 overal van zes jaar.

Koopt u daarna uw broer of zus uit, dan is dat geen erfenis meer maar een overdracht in volle eigendom: voor dat deel geldt de renovatieplicht dan wel (vlaanderen.be).

Vrijstellingen voor bepaalde gebouwen

Naast de uitzonderingen per type akte zijn sommige gebouwen vrijgesteld (art. 9.3.5 Energiebesluit, versie van kracht sinds 1 september 2026):

• Sloop binnen 6 jaar. Wordt de woning binnen zes jaar na de akte gesloopt, dan geldt geen renovatieplicht. De nieuwbouw valt dan onder de eisen voor nieuwbouw.
• Erfgoed. Een woning die een beschermd monument is, deel uitmaakt van een beschermd stads- of dorpsgezicht of voorkomt op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, is vrijgesteld. Een vermelding in enkel de wetenschappelijke inventaris volstaat niet (Onroerend Erfgoed). Check de status van uw woning via de erfgoeddatabank van Onroerend Erfgoed.
• Opstal of erfpacht op enkel het dak, bijvoorbeeld voor zonnepanelen.
• Tijdelijke verplaatsbare constructies: vlaanderen.be spreekt van constructies die minder dan 2 jaar in gebruik zijn; de minister kan de vrijstelling nader regelen.

Situaties waarin u wél moet renoveren

Enkele gevallen die soms ten onrechte als uitzondering worden gezien:

• De woning heeft al label D of beter bij de akte. Dan is er geen renovatie nodig. U moet wel opletten: installaties en constructies op het EPC mag u enkel vervangen door minstens even performante (art. 9.3.4 Energiebesluit).
• U verkoopt binnen de termijn verder. De nieuwe koper neemt de verplichting over binnen de resterende termijn.
• Gemengd gebruik, bijvoorbeeld een woning met praktijkruimte: de hoofdbestemming (grootste bruikbare vloeroppervlakte) bepaalt of de residentiële of de niet-residentiële regels gelden.
• Meerdere eigenaars. De verplichting rust op elk van hen (art. 9.3.6 Energiebesluit).
• Appartementen. Ook als de andere appartementen niet van eigenaar veranderen, geldt de plicht voor uw eenheid. Zie onze gids over de renovatieplicht voor een appartement.

Valt uw akte onder de plicht, lees dan hoe u van label E of F naar label D gaat, wat de EPC-waarden per label betekenen en wat er gebeurt als u de termijn niet haalt.

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. Voor een concreet dossier (onverdeeldheid, vennootschap, vruchtgebruik, wijziging van bestemming) is uw notaris het juiste aanspreekpunt. U kunt ook terecht bij de Vlaamse Infolijn (1700) of het Energiehuis van uw regio.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Vlaanderen.be – Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen
• Codex Vlaanderen – Energiedecreet, art. 11.2/2.1 (versie van kracht sinds 1 september 2026)
• Codex Vlaanderen – Energiebesluit, art. 9.3.4 tot 9.3.7 (versies van kracht sinds 1 september 2026)
• Belgisch Staatsblad – Decreet van 27 februari 2026 (art. 36)
• Belgisch Staatsblad – Besluit van de Vlaamse Regering van 29 mei 2026
• Belgisch Staatsblad – Besluit van de Vlaamse Regering van 12 december 2025 (termijn van 6 jaar)
• Onroerend Erfgoed – De renovatieverplichting